SCPI 2025 : Tout Comprendre dans les détails
Introduction
Aujourd’hui beaucoup de conseillers en gestion de patrimoine et de banquiers parlent de SCPI à leurs clients en vantant ce placement comme étant “accessible”, “sans contraintes” et avec une “mutualisation des risques”. Mais avant d’investir dans n’importe quel produit financier, il faut prendre le temps de la réflexion, s’informer et comprendre l’investissement envisagé afin d’éviter une mauvaise décision.
Définition
Une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) est un placement collectif français permettant d’investir dans l’immobilier. Elle est gérée par une entité appelée “société de gestion”.
L’objectif de la SCPI est d’acquérir un patrimoine immobilier en France ou à l’étranger et de le mettre en location pour générer des revenus fonciers
Fonctionnement
Une SCPI finance ces achats via des emprunts ou par la collecte d’argent provenant d’investisseurs particuliers ou des institutionnels. En échange de cette collecte, les investisseurs reçoivent alors des parts de la SCPI et deviennent ainsi copropriétaires — appelés ‘associés’ — de la totalité de son patrimoine immobilier.
Au prorata du nombre de parts détenu, les associées reçoivent une partie des loyers perçus ou une partie de la plus-value lors de la revente d’un des biens du patrimoine de la SCPI. Cette redistribution est généralement trimestrielle et quelquefois mensuelle. Comme pour un investissement locatif classique, les associés peuvent revendre leurs parts à condition qu’un acheteur soit disponible.
La société de gestion de la SCPI s’occupe de tout : sélection des biens, achats, démarches administratives, entretien, travaux, achat et revente des parts par exemple. En contrepartie, elle facture des frais prélevés sur les revenus.
La composition du parc immobilier
Les SCPI sont connues pour détenir un parc immobilier composé principalement d’immeubles de bureaux mais il y a en fait un large éventail de secteurs. Toutes les sociétés de gestion présentent des statistiques sur leur parc ainsi que la liste complète des biens directement sur leur site ou dans leur rapport annuel.
Une méthode simple et efficace pour analyser le parc immobilier d’une SCPI consiste à étudier 2 grands critères
Certaines sont spécialisées, d’autres diversifiées, mais il n’y a pas de meilleure répartition car cela dépend de votre stratégie et de vos convictions personnelles sur le long terme.
Valorisation
Quand on parle de SCPI, il est indispensable de bien comprendre la définition des termes clés utilisés pour évaluer ce placement.
La valeur de réalisation :
Elle représente la valeur d’expertise des biens immobiliers détenus par la SCPI. Cette évaluation est réalisée au minimum une fois par an afin de refléter la valeur réelle du parc immobilier.
La valeur de reconstitution :
Elle correspond à la valeur réelle totale de la SCPI. Elle correspond à la somme de la valeur de réalisation, à laquelle s’ajoutent les frais théoriques d’achat nécessaires pour reconstituer le patrimoine immobilier.
Le prix de part :
Il s’agit du montant que l’investisseur doit payer pour acquérir une part de la SCPI.
Selon les règles de l’Autorité des Marchés Financiers (AMF), ce prix peut être fixé librement par la société de gestion, mais il doit rester dans une fourchette de ±10 % autour de la valeur de reconstitution. Si, lors de la mise à jour annuelle de cette valeur, le prix de part sort de cet intervalle, la société de gestion doit ajuster le prix à la hausse ou à la baisse. Ce mécanisme influence directement la valeur de retrait et peut faire évoluer la valeur du patrimoine de l’investisseur.
La valeur de retrait :
Elle correspond au montant que l’investisseur perçoit lorsqu’il revend sa part. Elle se calcule en déduisant du prix de part les frais d’achat appliqués.
Fonctionnement du marché des parts
Le marché des parts de SCPI correspond à l’endroit où s’échangent les parts détenues par les investisseurs. Les transactions s’effectuent directement entre investisseurs avec l’aide de la société de gestion ou d’un intermédiaire.
Lorsqu’un investisseur souhaite vendre ses parts, il les propose à la revente via la société de gestion ou un intermédiaire. S’il existe un acheteur, alors le vendeur reçoit la valeur de retrait. L’acheteur, quant à lui, paye un prix de part fixé par la société de gestion, qui correspond à la valeur de retrait augmenter des frais (soit le prix de part).
Si la demande est faible, il peut être difficile de trouver un acheteur potentiel, ce qui rallonge le délai de vente. A l’inverse, si l’investisseur cherche à acheter des parts mais que l’offre est limitée, il peut quand même en acquérir si la SCPI est à capital variable car dans ce cas la société peut émettre de nouvelles parts.
Ce marché est moins liquide que les marchés financiers traditionnels. Cela implique que les délais de vente peuvent être plus longs et qu’il n’y a pas de garantie de revente rapide.
Souvent, la SCPI indique dans ses bulletins trimestriels ou son rapport annuel le nombre de parts en attente de retrait ou de cession (c’est-à-dire le nombre de parts que les investisseurs souhaitent vendre) ainsi que le nombre de parts achetées sur la même période. Ces chiffres offrent une vision précieuse de la liquidité de la SCPI.
Un nombre élevé de parts en attente de retrait signale une pression vendeuse importante et probablement un allongement des délais de transaction. À l’inverse, un volume important de parts achetées témoigne d’un fort intérêt pour la SCPI et donc de leur confiance dans celle-ci. L’analyse de ces données aide donc à mieux comprendre la dynamique du marché.
Comprendre les chiffres clefs
Toutes les sociétés de gestion diffusent des chiffres clefs dans leur communication. Voici quelques éléments pour vous aider à mieux les comprendre :
Comprendre les indicateurs clefs
Pour évaluer la solidité d’une SCPI, il existent plusieurs indicateurs à commencer par le TOF (Taux d’Occupation Financier). Il indique la part des loyers perçus par rapport aux loyers théoriques si tous les biens étaient loués. Plus le TOF est de 100 %, plus cela témoigne d’une bonne gestion locative et d’une forte demande sur les biens détenus.
L’évaluation de la répartition géographique du patrimoine est également aussi un facteur important car elle permet d’en savoir plus sur la stratégie de la SCPI et les risques géographiques associées. La répartition se fait en 4 catégories : Paris, région parisienne, autres régions françaises et Europe. Une SCPI bien diversifiée géographiquement est généralement moins exposée aux risques locaux, comme la vacance prolongée ou une dégradation économique régionale mais elle ne bénéficie pas complétement de la dynamique d’une zone spécifique.
Enfin, la répartition sectorielle indique les types d’actifs détenus : bureaux, commerces, hôtels, résidentiel, santé, biens logistiques ou éducation. Une SCPI exposée à plusieurs secteurs peut mieux résister aux cycles économiques. Par exemple, les actifs de santé ou de logistique peuvent offrir une stabilité même en période de ralentissement économique, contrairement aux bureaux ou commerces qui peuvent être plus sensibles à la conjoncture. A l’inverse, une concentration des actifs permet de profiter de la dynamique d’un secteur en particulier au détriment de l’augmentation du risque.
Les indicateurs de performances : TDVM et TRI
Deux indicateurs financiers permettent d’évaluer la rentabilité d’une SCPI : le TDVM (Taux de Distribution sur Valeur de Marché) et le TRI (Taux de Rendement Interne).
Le TDVM représente le rendement de la SCPI, en rapportant le dividende brut annuel au prix de la part. Il permet une comparaison rapide entre SCPI mais ne prend pas en compte l’évolution du prix des parts dans le temps.
Le TRI, en revanche, indique la rentabilité d’un investissement sur une période donnée (souvent 5 ou 10 ans) en tenant compte des revenus distribués et des augmentations de la valeur de la part. C’est un indicateur plus complet, notamment pour les investisseurs à long terme. Par exemple, un TRI sur 5 ans de 5 % signifie que la SCPI a généré un rendement total de 5 % par an, incluant dividendes et variation de valeur de la part.
Les principaux risques
Comme tout investissement, il est essentiel d’avoir conscience des risques des SCPI avant de placer son argent.
Risque de perte en capital
La valeur des parts peut varier à la hausse comme à la baisse selon dynamique du marché immobilier. L’investisseur peut donc subir une perte en capital.
Risque de vacance locative
Si un locataire quitte un bien et n’est pas remplacé rapidement, l’investisseur peut donc subir une baisse des revenus. Ce risque est plus élevé sur certains marchés géographiques ou dans des périodes de ralentissement économique.
Risque de liquidité
Les SCPI ne sont pas cotés en Bourse. La revente des parts peut prendre du temps surtout s’il n’y a pas de demande sur le marché. Cela rend l’investissement moins liquide que d’autres placements financiers.
Risque lié à la fiscalité
En fonction de la situation de l’investisseur, les revenus fonciers sont soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Une mauvaise anticipation peut impacter fortement la rentabilité nette.
Risque de concentration
Une SCPI trop concentrée sur un secteur unique (par exemple, uniquement des bureaux) ou une zone géographique restreinte peut être plus exposée à des évolutions défavorables. Une diversification reste un facteur de prudence.