Comment investir en SCPI en 2025 ? Le guide de référence étape par étape

Étape 1 – Définir sa stratégie d’investissement

Avant d’investir, il est obligatoire de définir ses objectifs et sa stratégie.
Une SCPI ne se choisit pas au hasard. Posez-vous ces questions simples :

Ces réponses vous permettront de mieux appréhender votre futur investissement

Étape 2 : Choisir une ou des SCPI

Face aux très nombreuses (voir trop nombreuses) SCPI disponibles sur le marché, le choix ne doit pas se faire uniquement sur le rendement. Plusieurs critères objectifs permettent d’évaluer la solidité et la pertinence de l’investissement. Il est essentiel de les analyser selon ce prisme. Voici les principaux à comprendre :

Taux de distribution sur valeur de marché (TDVM) :

Définition : C’est le rendement annuel brut versé aux associés, calculé en pourcentage du prix de la part.
Exemple : Si une SCPI verse 5 € par part de 100 €, le taux de distribution est de 5 %.
Pourquoi c’est important ? Cela donne une idée du revenu potentiel.
💡 Astuce Penser Finance 💡 Comparez ce taux sur plusieurs années et avec la moyenne du marché. Mais attention : un rendement élevé peut cacher des choses

Taux d’occupation financier (TOF) :

Définition : C’est le pourcentage des loyers réellement encaissés par rapport aux loyers théoriques si tous les biens étaient loués.
Exemple : Un TOF de 94 % signifie que 94 % du parc immobilier est effectivement loué.
Pourquoi c’est important ? Un TOF élevé traduit une bonne gestion et une attractivité des biens de la SCPI. Un TOF bas peut signaler des difficultés de location ou une mauvaise stratégie immobilière.
💡 Astuce Penser Finance 💡 Un TOF supérieur à 90 % est généralement bon signe.

Capitalisation :

Définition : C’est la taille totale de la SCPI (nombre de parts x prix de la part).
Pourquoi c’est important ? Une grosse SCPI (> 1 Md€) offre en général plus de stabilité et de diversification. Une petite SCPI (< 500 M€) peut être plus agile et plus performante mais est plus sensible aux aléas.
💡 Astuce Penser Finance 💡 Regardez l’historique de la SCPI car la croissance régulière de la capitalisation montre son attractivité auprès des investisseurs

La répartition géographique et la nature des actifs :

Définition : C’est l’orientation choisie par la SCPI en termes de zone géographique.
Exemples : Paris, Île-de-France, régions françaises, à l’étranger (généralement en Europe), bureaux, commerces, hôtels, logements, établissements de santé, entrepôts logistiques, bâtiments éducatifs ou autres usages spécialisés.
Pourquoi c’est important ? Cela permet de s’assurer que la stratégie de la SCPI est cohérente avec la votre.
💡 Astuce Penser Finance 💡 : Une SCPI trop spécialisée sur une zone peut être risquée comme les commerces en période de crise. Néanmoins, elle peut faire partie d’un achat multiple de SCPI pour diversifier l’investissement.

Qualité de la société de gestion :

Définition : C’est l’assurance que la SCPI est bien gérée par la société de gestion
Exemples : Agrément AMF (garantie de contrôle), transparence des rapports, age, taille et réputation
Pourquoi c’est important ? La performance d’une SCPI dépend directement du sérieux et de l’expertise de cette société.
💡 Astuce Penser Finance 💡 Rechercher les avis client, l’historique et la réputation de la société. Vous devez avoir confiance.

Le report à nouveau (RAN) :

Définition : C’est une réserve issues des revenus non distribués pour faire face aux aléas (vacances locatives, impayés, etc…). Il peut être exprimé en euros par part ou en jours équivalents de loyers.
Pourquoi c’est important ? Plus le RAN est élevé, plus la SCPI peut maintenir un rendement stable même en période de turbulence.
Exemples : Une SCPI génère 100 € de revenus locatifs par part sur une année. Si la société de gestion décide de distribuer 95 € aux associés sous forme de dividendes alors elle conserve 5 € en réserve. Ces 5 € constituent le RAN.
💡 Astuce Penser Finance 💡 Avant d’investir, regardez dans le rapport annuel combien de jours de distribution sont disponibles en RAN. Une bonne SCPI conserve généralement plus de 30 jours de loyers en réserve, gage de solidité et de stabilité.

Les frais de souscription (ou d’entrée) :

Définition : C’est une commission prélevée lors de l’achat de parts de SCPI, généralement un pourcentage du montant investi.
Pourquoi c’est important ? Ces frais réduisent la valeur réelle de votre investissement au départ.
Exemple : Si vous investissez 10 000 € avec des frais de 10 %, la valeur nette de vos parts n’est en réalité que de 9 000 € immédiatement après l’achat.
💡 Astuce Penser Finance 💡 Voyez ces frais comme des frais de notaires pour de l’immobilier classique donc n’investissez pas en SCPI pour du court terme.

Les frais de gestion :

Définition : C’est la commission annuelle prélevée par la société de gestion pour administrer les biens, rechercher les locataires et distribuer les revenus.
Pourquoi c’est important ? Ces frais influent directement sur le rendement distribué. Mais (bonne nouvelle) le rendement publié par les SCPI est déjà net de frais de gestion.
Exemple : La SCPI encaisse 100 € de loyers par part. Avec 10 % de frais de gestion, seuls 90 € sont redistribués aux associés.
💡 Astuce Penser Finance 💡 Les taux de rendement publiés sont toujours nets de frais de gestion, mais restez attentif à la transparence.

La valorisation de la part :

Définition : C’est le prix de la part de SCPI au fil du temps. Certaines SCPI revalorisent régulièrement leurs parts, d’autres peuvent les maintenir stables voire les baisser en cas de crise immobilière.
Pourquoi c’est important ? Un investisseur peut gagner grâce aux revenus distribués mais aussi avec la hausse de la valeur de la part à la revente.
Exemple : Une SCPI est achetée à 100 € la part. Avec la commission de souscription de 10 %, elle n’en vaut que 90 à la revente immédiatement après. Mais, après quelques années , elle pourra valoir 110 € soit +10 % par rapport au montant investi, en plus des revenus perçus chaque année.
💡 Astuce Penser Finance 💡 Ne vous laissez pas séduire uniquement par le rendement distribué. Vérifiez la qualité du patrimoine immobilier.

L’endettement :

Définition : C’est la dette de la SCPI qui servi à financer son patrimoine immobilier. Il s’exprime en pourcentage de sa valorisation.
Pourquoi c’est important ? Une dette maîtrisée permet d’augmenter la rentabilité et sa flexibilité
Exemple : Une SCPI s’endette pour acheter un immeuble de bureaux à 20 M€. Si l’actif prend de la valeur, les associés profitent de la hausse. Mais si le marché baisse, le remboursement de la dette peut rogner le rendement.
💡 Astuce Penser Finance 💡 Privilégiez les SCPI avec un taux d’endettement inférieur à 30 %. Vérifiez toujours ce ratio dans le rapport annuel pour évaluer le niveau de risque.

Synthèse des critères :

💡 Astuce Penser Finance 💡
Vous pouvez utilisez ce tableau comme grille d’analyse rapide. Si une SCPI coche la plupart des cases à droite, soyez vigilant

Étape 3 : Choisir son mode d’investissement

Il existe plusieurs façons d’investir en SCPI, chacune avec ses avantages et ses contraintes. Voici un résumé des principaux modes :

1 – Achat au comptant

2 – Achat à crédit

3 – En assurance vie

4 – En démembrement

Le bon choix dépend de votre profil, de votre stratégie, de votre horizon d’investissement et de votre fiscalité.

Étape 4 : Simuler son investissement en SCPI

La simulation n’est pas une simple formalité, c’est une étape indispensable avant de passer à l’action.
Elle permet de :

💡 Chez Penser Finance, nous mettons à disposition des simulateurs gratuits pour estimer la rentabilité de vos investissement en SCPI selon votre profil fiscal, votre stratégie et votre horizon d’investissement.

Pour illustrer concrètement l’importance de cette étape et montrer comment adapter votre investissement à votre situation, prenons l’exemple d’un particulier qui nous a contacté, Julien, un investisseur disposant de 10 000 € et souhaitant placer son argent dans une SCPI.

Étude de cas

Julien dispose de 10 000 € qu’il souhaite investir dans une SCPI qu’il a sélectionnée, mais il ne sait pas quel mode d’investissement choisir.
Son objectif : comprendre les différences de rendement net et la pertinence de chaque stratégie selon ses besoins.
💡 C’est là que Penser Finance entre en jeu pour l’aider à faire le bon choix.

Ayant déjà suivi l’étape 1, nous avons demandé à Julien de remplir la grille d’analyse rapide de l’étape 2 de Penser Finance :

Julien remarque, grâce à cette grille, que le report à nouveau (RAN) est un peu faible (15 jours). Ce point pourrait signaler une marge de sécurité limitée en cas de vacance locative ou de baisse de loyers. Malgré tout, la diversification du patrimoine le conforte dans son choix.

Avant de faire les simulations, nous discutons avec Julien pour connaitre sa fiscalité, son assurance vie et la durée de démembrement envisageable.

Voyons maintenant les simulations selon différents scénarios :

Scénario 1 : Achat au comptant

Julien investit 10 000 € directement dans la SCPI. Comme la SCPI dispose de 25 % de son patrimoine hors de France, les revenues issues de ces biens seront imposés via le prélèvement à la source directement dans les autres pays. Globalement, avec les conventions fiscales actuelles, Julien ne sera pas imposable en France sur la part de ses revenues étrangers.

📌 A noter : Avec les frais de souscription de 10%, en cas de revente au bout de 10 ans, Julien récupérera uniquement 9000 €
En cas de revente, l’opération lui aura alors rapporté 2230 euros soit un rendement de 2,23% / an

💡 Analyse Penser Finance
L’investissement au comptant est une méthode simple et directe pour acquérir des parts de SCPI. Julien perçoit ainsi des revenus immédiats, sans passer par un montage complexe ni recourir à l’emprunt. Cependant, dans son cas, la fiscalité des revenus fonciers vient réduire une partie du rendement.
Ce mode d’investissement reste néanmoins très pertinent pour les épargnants moins imposés que Julien, ceux qui recherchent un complément de revenus régulier, ou encore pour investir dans des SCPI exposées à l’international, où la fiscalité peut être plus avantageuse.

Scénario 2 : Achat à crédit

Julien a contracté un crédit il y a quelques années pour acheter sa résidence principale. Il ne souhaite pas investir à crédit sur la SCPI.

💡 Analyse Penser Finance
Bravo à Julien ! Il a eu le bon réflexe : avant de se précipiter, il a pris en compte sa situation personnelle et sa capacité d’endettement. Même si l’achat à crédit peut offrir un effet de levier intéressant, il n’est pas adapté à tous les profils.
Dans son cas, avec un taux d’endettement déjà élevé lié à sa résidence principale, contracter un nouveau prêt aurait pu fragiliser son équilibre financier et réduire sa marge de sécurité.
En renonçant au crédit, Julien fait preuve de prudence et de cohérence : il privilégie la stabilité sans alourdir sa dette.

Scénario 3 : Achat via une assurance vie

Julien place 10 000 € sur son contrat d’assurance-vie sans frais d’entrée, avec 0,75 % de frais de gestion annuels.
En général, les assurance vie permettent à leurs clients d’acheter des SCPI avec des frais de souscription plus faible qu’en direct. Julien peut donc acheter la SCPI avec des frais de souscription de 7 % au lieu de 10 %.

Dans une assurance vie, les revenus sont non imposés chaque année et taxés uniquement à la sortie. Néanmoins, les prélèvements sociaux sont dues et sont prélevés directement par l’assureur.

📌 A noter : Avec les frais de souscription de 7 % sur l »assurance vie, en cas de revente au bout de 10 ans, Julien récupérera uniquement 9300 €. En cas de revente, l’opération lui aura alors rapporté 2958 euros soit un rendement de 2,96 % / an.

📌 A noter : En cas de sortie d’argent de l’assurance vie, il faut appliquer sa fiscalité. Julien dispose de cette assurance vie depuis plus de 8 ans ainsi que d’un abattement annuel de 4 600 €. La fiscalité est donc quasi nulle.

💡 Analyse Penser Finance
Ce mode d’investissement permet à Julien de réduire les frais de souscription, de bénéficier d’une fiscalité différée et de préserver une bonne liquidité en cas de revente grâce au cadre souple de l’assurance-vie.
Une assurance bien choisie — avec des frais de gestion faibles et une offre SCPI diversifiée — peut constituer un bon véhicule d’investissement surtout pour les personnes fortement imposées.
Cette solution combine rendement, souplesse et efficacité fiscale sur le long terme.

Scénario 4 : Achat en démembrement (nue-propriété sur 10 ans)

Julien choisit d’investir 10 000 € pour acquérir la nue-propriété des parts de SCPI pendant 10 ans. Cela lui permet d’avoir une réduction du prix de part de 35 % et de pouvoir acheter plus de part qu’au comptant. Néanmoins, pendant cette période, il ne percevra aucun revenu.

📌 A noter : Au terme des 10 ans, avec l’obtention de la plein propriété, Julien pourra percevoir les revenues de ses parts de SCPI comme s’il les avait acheté en direct :

📌 A noter : Julien pourra donc choisir entre vendre ses SCPI au terme des 10 ans ou les garder pour percevoir des revenues.

💡 Analyse Penser Finance
Le démembrement est particulièrement intéressant pour Julien dans le cadre d’un investissement à long terme, surtout s’il n’a pas besoin de revenus immédiats. En acquérant la nue-propriété, il bénéficie d’une réduction significative du prix de part, ce qui lui permet d’acheter plus de parts qu’en direct. Au terme des 10 ans, il récupère la pleine propriété et peut alors percevoir des revenus, tout en ayant réalisé une plus-value.
Ce mode d’investissement constitue une option pertinente à long terme, car il combine optimisation fiscale, constitution de capital et potentiel de revenus futurs.

Quel mode d’investissement Julien soit choisir ?

Avec toutes ces informations, Julien peut désormais comprendre pleinement l’impact de sa décision et faire son choix en fonction des avantages et inconvénients de chaque mode d’investissement, mais aussi selon son profil, sa situation familiale et ses objectifs personnels.

💡 Mission accomplie ! C’est ici que Penser Finance laisse Julien décider (ou ne pas investir) : il reste le seul maître de son choix.

💡 Chez Penser Finance, nous n’indiquons jamais quelle est la meilleure solution d’investissement, ni pour Julien ni pour nos lecteurs. Notre mission est de fournir des informations claires, des simulations précises et des éléments d’analyse objectifs, afin que chacun puisse prendre ses décisions en toute connaissance de cause, sans conflit d’intérêt.

Attention aux pièges

Même si les SCPI sont souvent perçues comme des placements « tranquilles », certains pièges méritent d’être anticipés :

Conclusion

Investir en SCPI en 2025 reste une stratégie pertinente pour générer des revenus passifs, diversifier son patrimoine et constituer un capital immobilier. Comme pour tout placement, cela nécessite une bonne compréhension du fonctionnement, une stratégie claire, une sélection rigoureuse et analyse prévisionnelle complète.

En vous posant les bonnes questions, en comparant les SCPI méthodiquement et en choisissant le véhicule adapté (comptant, crédit, assurance-vie…), vous maximiserez vos chances de faire un bon investissement.

💡 Renseignez-vous, comparez les produits, et utilisez des outils indépendants — comme ceux proposés par Penser Finance — pour investir en toute confiance.